Der notarielle Kaufvertrag: Was beim Immobilienverkauf geregelt wird

Ein Handschlag oder eine E-Mail reichen beim Kauf einer Immobilie nicht aus. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch muss ein Vertrag, mit dem sich jemand verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, notariell beurkundet werden. Erst mit der Beurkundung wird der Verkauf verbindlich.

Warum ein Notar?

Die Beurkundungspflicht soll beide Seiten vor übereilten Entscheidungen schützen und dafür sorgen, dass sie fachkundig über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehrt werden. Notare sind unabhängige Träger eines öffentlichen Amtes und zur Neutralität verpflichtet. Sie vertreten weder den Käufer noch den Verkäufer einseitig, sondern sorgen für einen ausgewogenen und rechtlich wirksamen Vertrag.

Die Notarkosten richten sich nach einer gesetzlichen Gebührenordnung und hängen vor allem vom Kaufpreis ab. In der Praxis werden die Kosten für die Beurkundung meist vom Käufer getragen; wer was übernimmt, steht im Vertrag.

Der Vertragsentwurf

In der Regel beauftragt eine der Parteien – häufig der Käufer – den Notar. Dieser erstellt auf Grundlage der Angaben beider Seiten und eines aktuellen Grundbuchauszugs einen Entwurf.

Ist der Käufer ein Verbraucher und der Verkäufer ein Unternehmer, soll der Verbraucher den beabsichtigten Vertragstext nach dem Beurkundungsgesetz im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung erhalten. Unabhängig davon ist es für beide Seiten sinnvoll, den Entwurf in Ruhe zu lesen und offene Fragen vorab mit dem Notar zu klären.

Was im Kaufvertrag typischerweise steht

Jeder Vertrag ist individuell. Häufig enthält er aber folgende Punkte:

• Vertragsparteien und Kaufgegenstand: genaue Bezeichnung der Immobilie laut Grundbuch, bei Wohnungen einschließlich Sondereigentum und eventueller Sondernutzungsrechte.
• Kaufpreis und Fälligkeit: Höhe des Kaufpreises und die Voraussetzungen, unter denen er zu zahlen ist.
• Mitverkaufte Gegenstände: zum Beispiel eine Einbauküche; deren Wert wird mitunter gesondert ausgewiesen.
• Lastenfreiheit: Regelungen dazu, welche Belastungen im Grundbuch gelöscht werden und welche bestehen bleiben.
• Besitzübergang: der Zeitpunkt, ab dem Nutzen, Lasten und Gefahren auf den Käufer übergehen, häufig mit vollständiger Kaufpreiszahlung.
• Sachmängelhaftung: Bei gebrauchten Immobilien wird die Haftung für Sachmängel häufig ausgeschlossen. Das gilt jedoch nicht für arglistig verschwiegene Mängel oder für ausdrücklich zugesicherte Eigenschaften.
• Mietverhältnisse: bei vermieteten Immobilien Angaben zu Mietverträgen und Kautionen.
• Kosten und Steuern: wer Notar-, Grundbuchkosten und Grunderwerbsteuer trägt.
• Vollzugsvollmachten: Ermächtigung des Notars, die zur Abwicklung nötigen Erklärungen einzuholen.

Der Beurkundungstermin

Beim Termin liest der Notar den Vertrag vollständig vor und erläutert ihn. Beide Parteien können Fragen stellen und letzte Änderungen vereinbaren. Anschließend unterschreiben alle Beteiligten. Wer nicht persönlich teilnehmen kann, kann sich unter bestimmten Voraussetzungen vertreten lassen; das sollte frühzeitig mit dem Notar abgestimmt werden.

Bringen Sie zum Termin einen gültigen Personalausweis oder Reisepass mit. Der Notar benötigt außerdem die steuerlichen Identifikationsnummern der Beteiligten.

Nach der Unterschrift: der Vollzug

Nach der Beurkundung kümmert sich der Notar um die Abwicklung. Dazu gehören typischerweise:

1. Beantragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung sichert.
2. Einholung erforderlicher Genehmigungen und der Erklärung der Gemeinde zu einem möglichen Vorkaufsrecht.
3. Anforderung der Löschungsunterlagen für Grundschulden des Verkäufers, die nicht übernommen werden.
4. Fälligkeitsmitteilung an den Käufer, sobald die vereinbarten Voraussetzungen vorliegen.
5. Nach Bestätigung der Zahlung und Vorliegen der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung: Antrag auf Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Der Käufer wird erst mit der Eintragung im Grundbuch rechtlich Eigentümer. Bis dahin vergehen nach der Beurkundung oft einige Wochen bis Monate, je nach Grundbuchamt und Einzelfall.

Tipp: Lesen Sie insbesondere die Regelungen zu Fälligkeit, Übergabe und Mängelhaftung genau. Wenn Ihnen etwas unklar ist, fragen Sie den Notar vor dem Termin – dafür ist er da.

Worauf Verkäufer besonders achten sollten

• Ehrliche Angaben: Bekannte Mängel offen ansprechen und idealerweise im Vertrag festhalten.
• Realistische Termine: Übergabetermin so wählen, dass Sie auch tatsächlich ausziehen können.
• Zahlung vor Übergabe: Schlüssel üblicherweise erst nach Eingang des vollständigen Kaufpreises übergeben.
• Bestehende Finanzierung: Ablösung von Krediten frühzeitig mit der Bank klären.

Wie der Kaufpreis gezahlt wird

In den meisten Fällen zahlt der Käufer den Kaufpreis direkt an den Verkäufer, sobald der Notar die Fälligkeit mitgeteilt hat. Ist noch ein Kredit des Verkäufers abzulösen, wird ein Teil des Kaufpreises direkt an dessen Bank überwiesen, damit die Grundschuld gelöscht werden kann. Der Notar koordiniert dafür die nötigen Erklärungen der Bank.

Die Zahlung über ein Notaranderkonto ist dagegen die Ausnahme. Nach dem Beurkundungsgesetz darf der Notar Geld nur verwahren, wenn dafür ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht. Ob das der Fall ist, beurteilt der Notar im Einzelfall.

Wenn der Käufer nicht zahlt

Für den Fall, dass der Kaufpreis nicht rechtzeitig gezahlt wird, enthalten Kaufverträge häufig Regelungen zum Schutz des Verkäufers. Verbreitet ist etwa die Unterwerfung des Käufers unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der Kaufpreisforderung. Außerdem können Verzugszinsen und Rücktrittsrechte vereinbart werden.

Da die Eigentumsumschreibung erst nach Zahlungsnachweis beantragt wird und die Schlüssel üblicherweise erst nach Zahlung übergeben werden, ist der Verkäufer im Regelfall gut abgesichert. Welche Regelungen im konkreten Vertrag sinnvoll sind, sollten Sie mit dem Notar besprechen.

Fazit

Der notarielle Kaufvertrag ist das Herzstück jedes Immobilienverkaufs. Wer den Entwurf aufmerksam prüft, Fragen früh klärt und den Ablauf kennt, geht gut vorbereitet in den Termin. Bei individuellen rechtlichen Fragen hilft eine anwaltliche Beratung.