Welche Kosten fallen beim Immobilienverkauf an?

Wer eine Immobilie verkauft, denkt zuerst an den Erlös. Damit am Ende keine Überraschungen entstehen, sollten Sie aber auch die Kosten im Blick haben, die auf Ihrer Seite anfallen können. Viele davon sind gut planbar, andere hängen stark vom Einzelfall ab.

Vorab ein wichtiger Punkt: Die klassischen Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten für die Beurkundung und die Kosten der Eigentumsumschreibung im Grundbuch trägt in der Praxis üblicherweise der Käufer. Wer welche Kosten übernimmt, wird im Kaufvertrag festgelegt.

Maklerprovision

Beauftragen Sie einen Makler, fällt im Erfolgsfall eine Provision an. Ihre Höhe ist gesetzlich nicht festgeschrieben und kann frei verhandelt werden; regional haben sich unterschiedliche Üblichkeiten entwickelt.

Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher gelten seit Ende 2020 besondere Regeln im Bürgerlichen Gesetzbuch: Lassen sich Verkäufer und Käufer beide von demselben Makler vertreten, muss die Provision zu gleichen Teilen geteilt werden. Beauftragt der Verkäufer den Makler allein, kann ein Teil der Provision nur unter bestimmten Voraussetzungen an den Käufer weitergegeben werden. Lassen Sie sich die Konditionen vor Vertragsschluss genau erläutern.

Energieausweis

Für den Verkauf eines Wohngebäudes wird grundsätzlich ein Energieausweis benötigt, sofern keine Ausnahme greift. Es gibt zwei Arten: den Verbrauchsausweis, der auf den tatsächlichen Verbrauchsdaten beruht, und den Bedarfsausweis, der aus den baulichen Eigenschaften berechnet wird. Welcher Ausweis zulässig ist, hängt unter anderem von Baujahr, Größe und Sanierungsstand des Gebäudes ab. Der Bedarfsausweis ist in der Regel aufwendiger und damit teurer.

Unterlagen und Auszüge

Für Grundbuchauszüge, Flurkarten, Auskünfte aus dem Baulastenverzeichnis oder Kopien von Bauakten erheben Behörden Gebühren. Einzeln sind diese Beträge meist überschaubar, sie summieren sich aber. Bei Eigentumswohnungen kann zudem die Verwaltung Gebühren für bestimmte Bescheinigungen berechnen.

Löschung der Grundschuld

Ist im Grundbuch noch eine Grundschuld zugunsten einer Bank eingetragen, wünschen Käufer in der Regel eine lastenfreie Übertragung. Die Löschung der Grundschuld verursacht Notar- und Grundbuchkosten, die üblicherweise der Verkäufer trägt. Ist der Kredit noch nicht vollständig getilgt, wird er häufig aus dem Kaufpreis abgelöst – der Notar koordiniert diesen Ablauf.

Vorfälligkeitsentschädigung

Läuft für die Immobilie noch ein Darlehen mit fester Zinsbindung, kann die Bank bei vorzeitiger Rückzahlung eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Damit gleicht sie den entgangenen Zinsgewinn aus. Die Höhe hängt unter anderem von Restschuld, Restlaufzeit der Zinsbindung und dem aktuellen Zinsniveau ab.

Es gibt Konstellationen, in denen keine oder eine geringere Entschädigung anfällt, etwa wenn die Zinsbindung ohnehin ausläuft oder ein Sonderkündigungsrecht besteht. Fragen Sie frühzeitig bei Ihrer Bank nach und lassen Sie sich die Berechnung erklären. Unter Umständen kann es auch möglich sein, das Darlehen auf eine neue Immobilie zu übertragen.

Vorbereitung und Vermarktung

Je nach Zustand der Immobilie können Kosten für kleinere Reparaturen, Reinigung, Entrümpelung oder professionelle Fotos anfallen. Verkaufen Sie ohne Makler, tragen Sie die Kosten für Anzeigen auf Immobilienportalen selbst.

Steuern beim Verkauf

Ob beim Verkauf einer Immobilie Steuern anfallen, hängt vom Einzelfall ab. Ein paar Grundsätze helfen bei der Orientierung:

• Private Veräußerungsgeschäfte: Gewinne aus dem Verkauf privater Immobilien sind grundsätzlich einkommensteuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (oft „Spekulationsfrist“ genannt).
• Ausnahme Eigennutzung: Diese Steuerpflicht gilt grundsätzlich nicht, wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
• Gewerblicher Grundstückshandel: Wer innerhalb kurzer Zeit mehrere Immobilien kauft und verkauft, kann unter Umständen als gewerblicher Händler eingestuft werden – mit anderen steuerlichen Folgen.
• Erbschaft und Schenkung: Bei geerbten oder geschenkten Immobilien gelten besondere Regeln zur Berechnung der Fristen.

Die steuerliche Beurteilung hängt von vielen Details ab. Lassen Sie Ihre Situation vor dem Verkauf von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater prüfen.

Kosten im Überblick

1. Maklerprovision (falls ein Makler beauftragt wird)
2. Energieausweis (falls kein gültiger vorliegt)
3. Gebühren für Unterlagen und Auszüge
4. Löschung der Grundschuld
5. ggf. Vorfälligkeitsentschädigung
6. Vorbereitung und Vermarktung
7. ggf. Steuern auf den Veräußerungsgewinn

Tipp: Stellen Sie die zu erwartenden Kosten dem voraussichtlichen Verkaufspreis gegenüber. So sehen Sie, welcher Erlös Ihnen am Ende tatsächlich bleibt.

Kosten, die oft übersehen werden

Neben den klassischen Posten gibt es Ausgaben, an die Verkäufer anfangs häufig nicht denken:

• Laufende Kosten bis zur Übergabe: Bis zum vereinbarten Besitzübergang tragen in der Regel Sie als Verkäufer Grundsteuer, Versicherungen, Energie und bei Wohnungen das Hausgeld. Verzögert sich der Verkauf, laufen diese Kosten weiter.
• Doppelbelastung: Wer bereits eine neue Immobilie gekauft oder gemietet hat, zahlt unter Umständen eine Zeit lang doppelt. Eine Zwischenfinanzierung kann helfen, verursacht aber ebenfalls Kosten.
• Umzug und Räumung: Umzugsunternehmen, Entsorgung und Endreinigung sollten Sie einplanen, insbesondere bei geerbten Immobilien, die vollständig geräumt werden müssen.
• Fachliche Beratung: Ein Verkehrswertgutachten, eine anwaltliche Prüfung des Vertragsentwurfs oder eine steuerliche Beratung kosten Geld, können aber teure Fehler vermeiden.

Viele dieser Positionen lassen sich durch gute Planung begrenzen, etwa indem Sie den Übergabetermin realistisch wählen und Angebote vergleichen.

Fazit

Die meisten Kaufnebenkosten trägt der Käufer – Verkäufer sollten aber mit Kosten für Makler, Energieausweis, Grundschuldlöschung und gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigung rechnen. Bei steuerlichen Fragen ist fachkundiger Rat unerlässlich.