Haus verkaufen: Der Ablauf Schritt für Schritt

Wer ein Haus verkauft, trifft in kurzer Zeit viele Entscheidungen: zum Preis, zum Zeitpunkt, zur Vermarktung und zu den Vertragsbedingungen. Die gute Nachricht: Der Ablauf folgt in Deutschland fast immer demselben Muster. Dieser Überblick zeigt die einzelnen Schritte und worauf Sie dabei achten sollten.

1. Ziele und Zeitrahmen klären

Bevor es um Zahlen geht, lohnt sich ein ehrlicher Blick auf die eigene Situation. Warum möchten Sie verkaufen? Steht ein Umzug fest, gibt es eine Erbschaft oder eine Trennung, oder möchten Sie zunächst nur wissen, was die Immobilie wert ist? Davon hängt ab, wie viel Zeit Sie sich für den Verkauf nehmen können.

Klären Sie außerdem, ob es Miteigentümer gibt. Gehört das Haus mehreren Personen, etwa Ehepartnern oder einer Erbengemeinschaft, müssen in der Regel alle Eigentümer dem Verkauf zustimmen und den Kaufvertrag unterschreiben. Das sollte frühzeitig abgestimmt sein.

2. Den Marktwert realistisch einschätzen

Der Angebotspreis ist eine der wichtigsten Stellschrauben. Ist er zu hoch angesetzt, bleibt die Immobilie lange am Markt und verliert an Attraktivität. Ist er zu niedrig, verschenken Sie Geld. Eine fundierte Einschätzung berücksichtigt unter anderem:

• Lage, Mikrolage und Infrastruktur
• Grundstücks- und Wohnfläche
• Baujahr, Zustand und Modernisierungen
• Ausstattung und energetische Eigenschaften
• die aktuelle Nachfrage in der Region

Eine erste Orientierung können Vergleichsangebote liefern. Angebotspreise sind allerdings keine tatsächlich erzielten Kaufpreise. Verlässlicher ist die Einschätzung durch eine Fachperson mit Marktkenntnis vor Ort oder – etwa bei Erbschaft oder Scheidung – ein Gutachten. Mehr dazu lesen Sie in unserem Artikel zu den Verfahren der Immobilienbewertung.

3. Unterlagen zusammenstellen

Kaufinteressenten und deren Banken möchten viele Informationen sehen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Nachweise über Modernisierungen. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Wirtschaftsplan hinzu.

Manche Dokumente müssen bei Behörden angefordert werden und das kann dauern. Es lohnt sich deshalb, früh anzufangen. Eine ausführliche Übersicht finden Sie in unserer Checkliste der Verkaufsunterlagen.

4. Die Immobilie vorbereiten

Der erste Eindruck zählt – online wie bei der Besichtigung. Größere Renovierungen vor dem Verkauf rechnen sich nicht immer, kleinere Maßnahmen dagegen oft schon: aufräumen, entrümpeln, kleine Schäden beheben, den Garten pflegen und Räume möglichst hell und neutral wirken lassen.

Bekannte Mängel sollten Sie nicht verstecken. Im Kaufvertrag wird die Haftung für Sachmängel zwar häufig ausgeschlossen, das gilt aber nicht für Mängel, die der Verkäufer arglistig verschweigt. Offenheit schützt also auch Sie selbst.

5. Exposé erstellen und vermarkten

Das Exposé ist die Visitenkarte Ihrer Immobilie. Es enthält die wichtigsten Eckdaten, eine ansprechende Beschreibung, aussagekräftige Fotos und einen Grundriss. Achten Sie auf korrekte Angaben, insbesondere bei Flächen und Baujahr, denn falsche Angaben können später zu Streit führen.

Für Immobilienanzeigen gelten außerdem gesetzliche Pflichtangaben aus dem Energieausweis, sofern ein solcher vorliegt bzw. erforderlich ist. Typische Vermarktungswege sind Immobilienportale, Netzwerke von Maklern und persönliche Empfehlungen.

6. Besichtigungen durchführen

Planen Sie Besichtigungen so, dass Sie genügend Zeit für Fragen haben. Halten Sie die wichtigsten Unterlagen bereit und beantworten Sie Fragen sachlich. Der Energieausweis muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden.

Es ist sinnvoll, sich vor einem zweiten Termin zu vergewissern, dass die Interessenten die Finanzierung realistisch stemmen können, etwa durch eine Finanzierungsbestätigung der Bank. So vermeiden Sie, dass ein Verkauf kurz vor dem Ziel scheitert.

7. Preis verhandeln und Käufer auswählen

Viele Käufer verhandeln über den Preis. Überlegen Sie sich vorher, wo Ihre Untergrenze liegt und welche Punkte Ihnen außer dem Preis wichtig sind, zum Beispiel der Übergabetermin oder die Übernahme einzelner Einrichtungsgegenstände.

Eine mündliche Zusage ist bei Immobilien rechtlich noch nicht bindend. Verbindlich wird der Verkauf erst mit dem notariell beurkundeten Kaufvertrag.

8. Notartermin, Zahlung und Übergabe

Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf, den beide Seiten vorab prüfen können. Beim Beurkundungstermin wird der Vertrag vorgelesen und unterschrieben. Anschließend kümmert sich der Notar um die weiteren Schritte, zum Beispiel die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch für den Käufer und die Einholung erforderlicher Genehmigungen.

Sobald die im Vertrag vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind, teilt der Notar dem Käufer die Fälligkeit des Kaufpreises mit. Nach Zahlungseingang folgt in der Regel die Schlüsselübergabe mit einem Übergabeprotokoll, in dem Zählerstände und der Zustand der Immobilie festgehalten werden. Die Umschreibung im Grundbuch auf den neuen Eigentümer erfolgt danach.

Tipp: Halten Sie bei der Übergabe alle Schlüssel, Bedienungsanleitungen und Wartungsnachweise bereit und notieren Sie die Zählerstände gemeinsam mit dem Käufer.

Mit oder ohne Makler verkaufen?

Viele Eigentümer fragen sich, ob sie den Verkauf selbst in die Hand nehmen oder einen Makler beauftragen sollen. Beides ist möglich, und beides hat Vor- und Nachteile.

Wer privat verkauft, spart die Provision, übernimmt aber alle Aufgaben selbst: Preisfindung, Unterlagen, Fotos, Anzeigen, Anfragen, Besichtigungen, Bonitätsprüfung und Verhandlungen. Das kostet Zeit und erfordert Marktkenntnis. Besonders die Preisfindung ist ohne Erfahrung schwierig.

Ein Makler übernimmt diese Aufgaben und bringt im besten Fall regionale Marktkenntnis, ein Netzwerk von Interessenten und Verhandlungserfahrung mit. Achten Sie bei der Auswahl auf Erfahrung in Ihrer Region, eine nachvollziehbare Wertermittlung und transparente Vertragsbedingungen. Seriöse Makler erklären Ihnen, wie sie den Angebotspreis herleiten, statt nur einen möglichst hohen Wert zu versprechen. Ein Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf der Textform.

Unabhängig vom Weg gilt: Die Verantwortung für richtige Angaben zur Immobilie bleibt beim Eigentümer.

Fazit

Ein Hausverkauf ist gut planbar, wenn Sie die Schritte kennen: Wert realistisch einschätzen, Unterlagen früh beschaffen, ehrlich vermarkten und den Vertrag sorgfältig prüfen. Ein erster Schritt kann eine unverbindliche Einschätzung des Marktwerts sein – damit Sie wissen, wo Sie stehen.